Edgar Lößnitz

Weil ein Haus kein Auto ist

Ein Leitfaden für Eigenheimbauer

Gewidmet meinem väterlichen Freund

und Mentor auf dem Weg zum Bauingenieur,

dem Baumeister und Architekten

Fritz Goldhardt

Edgar Lößnitz

Weil ein Haus kein Auto ist

Ein Leitfaden für Eigenheimbauer

Gedruckte Auflage ISBN: 978-3-944829-15-9

Cartoons: Ralf Danndorf

Foto: Peter Schröter, Zeitz

Bibliographische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der

Deutschen Nationalbibliographie;

detaillierte bibliographische Daten sind im Internet über http://dnb.ddb.de abrufbar.

© FORMAT Druckerei & Verlagsgesellschaft mbH

Covergestaltung: Katharina Müller

Herstellung: Antje Wieser

Satz und Layout: Julia Netz

Druck und Bindung: FORMAT Druckerei & Verlagsgesellschaft mbH

1. digitale Auflage: Zeilenwert GmbH 2015

ISBN: 978-3-944829-32-6

www.format-jena.de

Jena 2014

Inhalt

Cover

Titel

Widmung

Impressum

Geleitwort

Zueignung

Kapitel 1 Warum ein Haus kein Auto ist

Kapitel 2 Der Bauherrenvertreter

Kapitel 3 Fertighaus oder Architektenhaus

Kapitel 4 Eigenheim vom Bauträger

Kapitel 5 Kauf eines gebrauchten Hauses

Kapitel 6 Knackpunkte vom Grundstückskauf bis zu Mängelansprüchen

Kapitel 7 Der Bauvertrag

Kapitel 8 Epilog – Jugenderinnerungen in memoriam Fritz Goldhardt

Anhang 1 Muster eines Vertrags Bauherr/Bauherrenvertreter

Anhang 2 Muster Bewerbungsbedingungen für Bieter

Anhang 3 Muster Allgemeine Vertragsbedingungen

Anhang 4 Muster eines einfachen Bauablaufplans

Anhang 5 Muster Verhandlungsprotokoll

Anhang 6 Hinweise zum Verhandlungsprotokoll

Anhang 7 Muster Auftragsschreiben zum Verhandlungsprotokoll

Anhang 8 Muster Bürgschaft für Mängelansprüche

Anhang 9 Muster Mängelanzeige

Anhang 10 Muster Auftragsschreiben Kleinauftrag

Fußnote

Geleitwort

Ich habe Edgar Lößnitz als leitenden Bauingenieur eines Wohnbauprojektes, für das ich Architekt war, im Jahr 1998 in Leipzig zum ersten Mal getroffen. Im Verlauf des Projektes wurde bald klar, dass er nicht nur sehr kompetent ist, sondern auch eine ungewöhnliche Inspiration und Energie hat, sodass er für uns Architekten zu einem idealen Partner wurde und sich auch eine professionelle Freundschaft entwickelte.

Dieses Buch basiert auf einer geradezu epischen Bauerfahrung. Ein berufliches Hauptfeld von Edgar Lößnitz war der Talsperrenbau. Der große Maßstab hat dem Autor offensichtlich ein Vertrauen in Fragen der Beziehung von Landschaft und Bauwerk gegeben, von den komplexen Erfahrungen mit gewaltigen Kräften und großen Investitionen gar nicht zu reden.

Die Bauschadensfälle, die im Buch beispielhaft beschrieben werden, sind oft sehr traurig, voller Leid und finanziellem Verlust für die betroffenen Menschen. In Kapitel 6 werden die sieben Knackpunkte behandelt, in denen meist die Ursachen eines misslungenen Bauvorhabens liegen, und es werden sehr klare und praktische Hinweise und Ratschläge gegeben, um die Miseren und damit die Leiden und Verluste zu vermeiden. Die zugrunde liegenden Erfahrungen und die Art der Vermittlung geben Anlass zu der Hoffnung, dass dies gelingt.

Lößnitz versucht seine Leser vom Architektenhaus zu überzeugen. Die von ihm aufgeworfene Frage „Was ist Architektur?“ und folglich „Was leisten Architekten, was andere nicht leisten?“ beantwortet er in souveräner, großzügiger, gebildeter Weise.

Edgar Lößnitz bringt die Sache auf den Nenner, Architektur sei entscheidend, wo der „Mensch eine wesentliche Rolle spielt“. Architektur ist, „wo Leben zum Erleben wird“, „ein Bauwerk muss neben einem Körper auch eine Seele haben, eine gewissermaßen spirituelle Wirksamkeit“.

Aus der Erfahrung meiner mehr als dreißigjährigen Tätigkeit als Hochschullehrer für Architektur in London stimme ich mit dem Autor überein, dass gute Architekten durch Ihre Ausbildung und ihre Fähigkeiten diese Dinge leisten können.

Dieses Buch enthält überaus nützliche und wesentliche Hinweise für Häuserbauer. Darüber hinaus inspiriert es und regt zum Nachdenken an.

Professor Florian Beigel

Diplomingenieur Architektur

Direktor, Architecture Research Unit

London Metropolitan University

London, im Juni 2014

Zueignung

Ich bin Bauingenieur. Meine Verwandten und Freunde haben ganz überwiegend Berufe mit wenig Nähe zur Baubranche. Wenig Nähe zum Bauen haben sie deswegen nicht – sie haben fast alle gebaut: Eigenheime, Ferienhäuser, Garagen, Terrassen, Schwimmbäder, unterschiedlichste An- und Umbauten wie Balkone, Wintergärten, Traumbäder und Traumküchen und so weiter. Die Ergebnisse sind sehr differenziert, ziemlich überwiegend aber wenig erfreulich – für meine Verwandten und Freunde. In diesen Fällen – wenn der Keller voller Wasser steht, Fundamente sacht im Untergrund versinken, Wände sich neigen, aufreißen und erstaunliche Ausblicke in die Natur bzw. Einblicke ins Familienleben gewähren, oder der Bauträger sich in Wohlgefallen aufgelöst hat – kommen sie dann oft zu mir. Ich werde ihr bautechnischer Therapeut, oft allerdings auch nur ihr bautechnischer Pathologe, der Ihnen – das nehme ich schon für mich in Anspruch – eloquent erklärt, warum sie die Garage am besten wieder abreißen lassen, oder wieso sie sich keine Hoffnungen machen dürfen, von dem Bauträger, der sie betrogen hat, je einen Cent wiederzusehen.

Natürlich hätten sie auch vor dem Bauen kommen können, es sind ja schließlich meine Verwandten und Freunde. Sie hätten auch zu einem anderen Fachmann gehen und sich dessen Rat und Unterstützung sichern können. Sie haben aber in schöner Eintracht auf beide Möglichkeiten verzichtet, aus welchen Gründen auch immer, und das hat Folgen. Für die Bauherren vor allem schmerzliche: Zum einen insofern, als sie diese Enthaltsamkeit im Nachhinein meistens sehr viel Geld kostet, ungleich mehr, als wenn sie sich von Anfang an einer qualifizierten Baubetreuung versichert hätten, zum anderen, weil sie oft mit dauerhaften Beeinträchtigungen ihrer Schmerzenskinder leben müssen, die sie täglich an Versäumtes erinnern.

Für mich sind die Folgen eher erfreulich, sowohl, um im gewählten Bilde zu bleiben, als Therapeut als auch als Pathologe. Ist es möglich, eine technische Lösung für die zu beklagenden Mängel zu finden, so sind die fachlichen Anforderungen, die eine Bausanierung an den Ingenieur stellt, in der Regel viel anspruchsvoller und interessanter, als die ordentliche Planung und Abwicklung eines Neubaus. Am Ende darf ich mir herzlichster Dankbarkeit sicher sein, konnte der Patient, wenn auch unter erheblichen Opfern – wen kümmert es, dass sie nicht nötig gewesen wären – gerettet werden. Man weiß das: Es ist spektakulärer, ein Kind aus dem Teich zu holen, als zu verhindern, dass es hineinfällt.

Auch wenn das Leiden unheilbar und nur noch das Malheur zu erklären ist, muss ich Groll oder gar Zorn der Hinterbliebenen nicht fürchten. Es ist ihnen gewissermaßen Trost und Hilfe, wenn sie wenigstens erläutert bekommen, warum es nach Lage der Dinge so kommen musste, wie es ist, und dass es nichts nützt, lange zu trauern, sondern darauf ankommt, nach vorn zu schauen. Mit dem Nach-vorn-Schauen ist das allerdings so eine Sache: Wenn man ein Haus auf den sprichwörtlichen Sand baut, es in den Sand setzt, ist ein zweiter Versuch ziemlich selten möglich.

Da ich die Redewendung nun gebraucht habe – sie ist ein schönes Beispiel dafür, dass man solchen Sprüchen nicht unbedingt über den Weg trauen kann – ordentlicher Sand ist, anders als das geflügelte Wort unterstellt, ein guter, meist ein vorzüglicher Baugrund. Anders wäre es, wenn es sich um Treibsand handelte, aber davon ist nicht die Rede. Immerhin, die kurze Abschweifung gibt schon einen wichtigen Fingerzeig: Bauen ist kein Kuchenbacken in der Sandkiste und die Fehleinschätzung des Baugrunds ist keineswegs die erste, aber eine von vielen Gelegenheiten, schwerwiegendste Fehler zu begehen.

Doch noch ein letztes Mal zurück zu meinen Beziehungen zu den unglücklichen Bauherren. Da ich nun Pensionär bin und für diese Zeit durchaus Pläne gemacht hatte, in denen meine klinische Tätigkeit im beschriebenen Sinne keine Rolle spielte, an deren Realisierung diese mich aber unerwartet massiv hindert, bin ich auf den Gedanken gekommen, dieses Buch zu schreiben und es potenziellen zukünftigen Patienten zur Verfügung zu stellen – möglichst zur Einschulung, spätestens zur goldenen Hochzeit.

Kapitel 1

Warum ein Haus kein Auto ist

Dieses Buch hat eigentlich nur ein einziges Ziel: Ich will Sie, meine Leserin, meinen Leser und potenzielle Bauherrin bzw. potenziellen Bauherrn – seien Sie geneigt oder skeptisch – von der folgenden These überzeugen: Wenn Sie bauen wollen und nicht selbst über wirklich fundierte Fachkenntnisse und Erfahrungen in der Planung und Ausführung verfügen, so ist es unverzichtbar, sich von Anfang an der Begleitung durch eine Vertrauensperson zu versichern, die über diese Kenntnisse und Erfahrungen verfügt. Es ist unverzichtbar, wenn Sie vermeiden wollen, für unverhältnismäßig viel Geld ein unverhältnismäßig schlechtes oder überteuertes Bauwerk zu bekommen oder beides und wahrscheinlich eine Vielzahl von Ärgernissen, die Sie, anstatt des Fachmanns, der Sie für ein bis zwei Jahre begleitet hätte, möglicherweise für den Rest Ihres Lebens begleiten werden.

Die Notwendigkeit in dieser ultimativen Form besteht für zahlreiche andere Anschaffungen nicht. Wenn Sie ein Auto kaufen, eine Hi-Fi-Anlage, eine Kamera oder eine Waschmaschine, benötigen Sie, so behaupte ich, nicht notwendigerweise die Unterstützung eines „eigenen“ Fachmanns. Wenn Sie nur wissen, was Sie wollen und was Sie sich leisten können, so ist die Gefahr, dass Sie sich richtig „verkaufen“, sehr klein. Warum der Unterschied?

Die Erklärung ist für alle hochwertigen Industriewaren die gleiche, ich will sie aber am Beispiel des Autos geben, weil es die Anschaffung ist, die nach Kosten und Bedeutung in der Regel direkt hinter dem eigenen Heim rangiert.

Zunächst gilt, dass Auto und Haus am Ende gleichermaßen Waren sind. Sie werden durch zwei wesentliche Kriterien bestimmt: die Leistung und den Preis, wobei Leistung hier als die Summe aller quantitativen und qualitativen Eigenschaften zu verstehen ist. Je billiger eine Ware bei gleicher Leistung ist als eine andere, oder je besser ihre Leistung bei gleichem Preis, als die einer anderen ist, umso besser ist das sogenannte Preis-Leistungs-Verhältnis. Dieser Begriff ist, so definiert, leicht verständlich und einleuchtend in seiner qualitativen Aussage. Schwierig wird es, wenn man ihn durch konkrete Zahlen quantifizieren und damit für direkte Vergleiche verwendbar machen will, also wenn man den Begriff mathematisch versteht – als Quotienten:

Preis-Leistungs-Verhältnis = Preis: Leistung = … [€/?]

Wie man sofort sieht, liegt die Hauptschwierigkeit im Divisor – der Leistung. Wie wir oben gesehen haben, steht Leistung hier für einen hochkomplexen Begriff. Die technische Leistung, die man üblicherweise mit diesem Begriff verbindet, ist nur eines der Kriterien, welche die Leistung als Ganzes im beschriebenen Sinne bestimmen. Immerhin ist dieser Wert bei einem Auto sehr klar definiert durch die Angabe der KW bzw. PS, die der Motor leistet. Mit diesem Teilwert lässt sich die Gleichung auch sinnvoll auflösen:

Preis-Leistungs-Verhältnis = Preis: KW = … €/KW.

Das heißt, wenn ein Auto 30.000 € kostet und sein Motor 100 KW leistet, so ist der Wert des Preis-Leistungs-Verhältnisses bezogen auf die Motorleistung 30.000/100 = 300 €/KW. Entsprechend wäre das Verhältnis bei einem Auto gleicher Leistung, das aber nur 27.000 € kostet, 270 €/KW und damit um 10 % besser.

Ein solcher Wert, das heißt der Kaufpreis in Euro je KW Motorleistung, ist durchaus ein handhabbares und nützliches Vergleichskriterium. Für sich allein ist es aber nicht hinreichend, um eine Kaufentscheidung zu rechtfertigen. Es lässt sich auch eine ganze Reihe anderer Werte finden, mit denen die Gleichung ähnlich sinnvoll aufgelöst und damit zu „Teil-Preis-Leistungs-Verhältnissen“ geführt werden kann, wie z. B. der Kraftstoffverbrauch, der Hubraum, die Reparaturkosten, die Steuer- und Versicherungskosten, der Wiederverkaufswert – wenn man will, auch die Höchstgeschwindigkeit (aber da wird schon die Grenze zur Nonsenszahl überschritten, denn was nützt es uns schon, zu wissen, wie viel Euro wir pro Kilometerstunde Höchstgeschwindigkeit ausgeben werden).

Diese Feststellungen gelten völlig analog auch für andere technische Industriewaren, bei Digitalkameras wären z. B. Werte wie die Megapixel je Bild, die Datenspeicherkapazität oder die Kapazität der Akkumulatoren geeignete Kenngrößen.

Soweit, so gut. Richtig schwierig wird es nun, wenn wir versuchen wollen, die „Teil-Preis-Leistungs-Verhältnisse“ zu einem Gesamtwert zu verdichten, vergleichbar mit jenem, den wir für ein anderes Erzeugnis nach dem gleichen Verfahren ermitteln. Auch der mathematische Laie erkennt sofort, dass es für Werte wie Euro pro Kilowatt, Euro pro Liter Kraftstoffverbrauch je 100 Kilometer, Euro pro Euro Versicherungskosten je Jahr und so weiter keinen vernünftigen „Hauptnenner“ gibt. Lösbar ist das Problem trotzdem, zum Beispiel über den Trick, das man die Teilwerte mit Gewichtungszahlen kombiniert und so in einen dimensionslosen Gesamtwert überführt. Da taucht aber schon eine neue Klippe auf: der individuelle Faktor. Für den einen ist die Leistung das entscheidende also schwergewichtigste Kriterium, für den anderen ist es der Kraftstoffverbrauch – wie also ein Verfahren mit Wichtungen entwickeln, die jedem gerecht werden, dass heißt, zu der für ihn richtigen Entscheidung führen?

Als wenn es nicht schon schwierig genug wäre, wir sind noch nicht am Ende der Hürden. Neben den bisher betrachteten „harten“ messbaren Anteilen an unserem Divisor Leistung = Qualität gibt es noch weitere. Sie werden bestätigen, dass beim Kauf Ihres neuen Autos auch die gestalterische Qualität eine Rolle spielt, also Aspekte wie Formgebung, Farbe, Art und Zusammenstellung der Materialien, dazu Verarbeitungsqualität, Ihre grundsätzliche Einstellung zu einer Marke, vielleicht auch der Motorklang und nicht zuletzt Ihre Erfahrungen mit dem letzten Auto. Das sind „weiche“ Kriterien, die sich einer Bewertung mit mathematisch quantifizierenden Mitteln fast völlig entziehen. Gleichwohl ist ihre angemessene Berücksichtigung äußerst wichtig, wenn Sie schließlich mit Ihrer Anschaffung glücklich werden wollen.

Nun habe ich die Problematik so dargestellt, dass die Schlussfolgerung nahe zu liegen scheint, auch beim Kauf eines Autos oder einer Kamera nehme man ohne aufwendige Hilfsmittel und Kenntnisse in der höheren Mathematik oder umfangreiche Fachberatung ein großes Risiko auf sich, die falsche Entscheidung zu treffen. Eben nicht und deshalb wird es Zeit für mich, die Kurve zu bekommen und zu erklären, warum.

Der wichtigste Punkt ist, dass technische Markenprodukte heute ganz allgemein auf einem sehr hohen Qualitätsniveau hergestellt werden. Ausgefeilte Technologien und Qualitätsmanagementsysteme, die individuelle Fehler ausschließen oder dafür sorgen, dass sie vor der Auslieferung bemerkt und beseitigt werden und die Verwendung hochwertiger Materialien haben dazu geführt, dass moderne Autos und andere hochwertige Industriewaren dem Ziel der „Null-Fehler-Quote“ sehr nahe kommen.

Weiter kann man feststellen, dass Erzeugnisse der gleichen Klasse – also beispielsweise Mittelklassewagen – sich in den „harten“ technischen Parametern nur sehr geringfügig unterscheiden. So differieren etwa Abmessungen wie Länge, Breite, Höhe, Radstand oder Spurbreite bei vergleichbaren Modellen verschiedener Hersteller nur noch um wenige Zentimeter, oft nur Millimeter. Die Leistungsunterschiede von Motoren gleicher Bauart und gleichen Hubraums sind in der Regel marginal. Der Treibstoffverbrauch bei Motoren gleicher Leistung und Bauart unterscheidet sich von Hersteller zu Hersteller ebenfalls nur unwesentlich (auch, dass die Angaben hierzu aufgrund unsinniger aber einheitlicher Prüfnormen immer zu niedrig für praktischen Fahrbetrieb sind, haben alle gemeinsam). Auch die statistisch ermittelten Unterschiede in den Betriebskosten, z. B. bei den Reparaturkosten, die gern in Fachzeitschriften veröffentlicht werden, sind bei genauerem Hinsehen relativ gering und keinesfalls so bedeutend, dass sie wirklich wesentlich für eine richtige oder falsche Kaufentscheidung sind.

Praktisch bedeutet das: Es schadet zwar nichts, wenn man sich gründlich mit den technischen Parametern verschiedener Autos beschäftigt, ehe man sich für eines entscheidet, aber es ist wird andererseits in der Regel keine schlimmen Folgen haben, wenn man es nicht tut.

Anders bei den „weichen“ Kriterien. Wenn auch festzustellen ist, dass selbst in der Formgebung die Unterscheidbarkeit zwischen den verschieden Herstellern immer mehr abnimmt – hier liegt, neben dem Preis, das wichtigste Entscheidungsfeld des Käufers. Es geht um Fragen des Geschmacks, des Prestiges und der individuellen Bedürfnisse, also um Entscheidungen, denen weniger objektive als rein persönlich definierte Kriterien zugrunde liegen. Deshalb sind für die tatsächliche Auswahl nur zwei Kriterien ausschlaggebend und auch ausreichend: das verfügbare Budget und der persönliche Geschmack.

Es gibt noch weitere Bedingungen, die den Kauf eines Autos risikoarm machen: Man kann das Auto fix und fertig, genauso wie das eigene sein wird, vorher im Autohaus besichtigen, und man kann es sogar zur Probe fahren. Das Auto, das man kauft, wird auf den Cent genau das kosten, was im Kaufvertrag steht. Das gilt auch für die Extras, die man sich leistet – GPS, Leichtmetallfelgen, Einparksensoren: Man weiß genau, wie sie aussehen, dass sie funktionieren und was sie kosten.

Sollte das Auto einen Mangel haben, so wird er mit größter Wahrscheinlichkeit in der Garantiezeit offenbar, und Garantie ist bei guten Firmen Garantie, das heißt, Sie werden in aller Regel anstandslos umgehende und kostenlose Mängelbehebung bekommen, mit Hol- und Bringedienst und Mobilitätsgarantie, d. h. Ersatzfahrzeug im Bedarfsfall.

Wenn Sie also wirklich entschlossen sind, ein Auto zu kaufen und möglichst sicher sein wollen, dass Sie daran dauerhaft Freude haben werden und es nicht zu teuer bezahlen, so werden sie dieses Ziel mit hoher Wahrscheinlichkeit erreichen, wenn Sie folgende Schritte gehen:

1. Sie legen Ihr Budget für die Anschaffung fest.

2. Sie entwickeln eine klare Vorstellung von den funktionalen und gestalterischen Ansprüchen, die Sie an das Fahrzeug haben.

3. Sie stellen fest, welche Modelle welcher Hersteller (Marken) etwa Ihren Anforderungen entsprechen könnten – meistens wissen Sie das sowieso schon, weil Sie bereits lange vor dem endgültigen Entschluss in aller Stille auf „Brautschau“ waren.

4. Sie machen mit verschiedenen Typen der engeren Wahl Probefahrten, lesen die Prospekte, in denen viel Überflüssiges aber auch präzise das Wichtige steht und führen klärende Gespräche mit dem Händler zu verbleibenden Fragen.

5. Sie lassen sich für die Kandidaten der engeren Wahl konkrete Preisangebote machen, für die Favoriten möglichst auch Angebote verschiedener Händler für gleiche Autotypen.

6. Sie verhandeln über Preisnachlässe und Rabatte und identifizieren danach den endgültigen Favoriten.

7. Sie bringen Budget und Kaufpreis in angemessene Harmonie, wenn erforderlich muss die Innenausstattung mit Edelhölzern Opfer des Rotstifts werden.

8. Sie machen den Kaufvertrag, genießen die Vorfreude und freuen sich, wenn das Auto, wie in der Regel üblich, ein bis zwei Wochen eher ausgeliefert wird, als im Vertrag zugesagt.

9. Sollte während der Garantiezeit ein Mangel auftreten, fahren Sie zur Vertragswerkstatt und werden in aller Regel umgehende Nachbesserung bekommen, wenn der Mangel nicht sofort behebbar ist, werden Sie kostenlos ein Ersatzfahrzeug während der Reparaturzeit erhalten. Wenn nötig wird das Fahrzeug auch abgeholt und gebracht.

Na wunderbar, meinen herzlichen Glückwunsch zum neuen Fahrzeug.

Nun werden Sie vielleicht fragen, warum ich mich so ausführlich über den Autokauf verbreitet habe, da ich doch eigentlich angekündigt hatte, über den Hauskauf schreiben zu wollen. Ganz einfach: Weil ich überzeugt bin, Ihnen nur so im Folgenden die Unterschiede verdeutlichen zu können.

Aber was ist denn nun anders, wenn Sie sich entschließen, statt eines Autos ein Haus zu kaufen? Theoretisch gar nichts. Praktisch fast alles.

Theoretisch gar nichts, das heißt, auch ein Haus ist durch die entscheidenden Kriterien Preis und Leistung gekennzeichnet. Konnten wir aber beim Auto und anderen Industriewaren zu unserer Beruhigung feststellen, dass wenigstens der Dividend unserer Gleichung, der Preis, relativ einfach und sicher bestimmbar war, so werden wir bei einem Haus bald die frustrierende Feststellung machen, dass auch der Preis eine unerhört schwer bestimmbare Größe ist, zumindest solange das Haus nicht fix und fertig ist. Etwas lax formuliert kann man sagen: Mit der Einhaltung geplanter Baukosten ist es so, wie mit dem Leben auf anderen Sternen – man kann es nicht ausschließen, aber bisher ist es noch nicht beobachtet worden.

An dieser Stelle ist es erforderlich, eine Abgrenzung zum Gegenstand der Betrachtung durchzuführen, ehe ich meine Erklärungen weiterführe. Zunächst ist voranzustellen, dass ich mich hier mit dem Eigenheim, also insbesondere mit dem Einfamilienhaus, beschäftige und nicht mit Mehrfamilienhäusern oder gewerblichen Immobilien, auch wenn die angestellten Überlegungen und Schlussfolgerungen in erheblichem Umfang für solche Bauten ebenfalls gelten – in der Regel wird bei solchen Objekten jedoch ohnehin ein professionelles Finanz- und Baumanagement eingesetzt.

Für den Erwerb eines Eigenheims gibt es unterschiedliche Varianten:

1. Erwerb eines Baugrundstückes und dessen Bebauung mit einem individuell geplanten Haus, einem sogenannten Architektenhaus oder mit einem Fertighaus. (Sonderfall: Bebauung eines schon vorhandenen eigenen Baugrundstückes)

2. Erwerb eines Grundstückes mit vorhandenem, in der Regel bereits bewohntem oder bewohnt gewesenem Haus

3. Erwerb einer neuen oder gebrauchten Eigentumswohnung als Teileigentum an einer Wohnanlage.

Alle Varianten können mit der Zwischenschaltung von Maklern oder Bauträgern verbunden sein.

Dieses Buch ist in erster Linie für jene gedacht, die in der klassischen Weise entsprechend der ersten Variante vorübergehend Bauherren zur Errichtung eines Einfamilienhauses werden. Daher beziehen sich die nachfolgenden Ausführungen auch in erster Linie auf diesen Fall, bei dem die zu beachtenden Probleme auch am komplexesten auftreten und dargestellt werden können. Es werden in folgenden Kapiteln jedoch auch Hinweise gegeben, die sich speziell auf die zweite und dritte Variante beziehen.

Kehren wir zu unserer Bewertungsgleichung zurück

Preis-Leistungs-Verhältnis = Preis: Leistung

und schauen, wie es sich nun mit der Anwendbarkeit verhält. Hatten wir bei Autos und anderen Industriegütern feststellen können, dass wenigstens die Beschaffung von sicheren und vergleichbaren Preisen keinerlei Schwierigkeiten bereitet, so müssen wir beim Haus zur Kenntnis nehmen, dass die Lage völlig anders ist. Ursache: Autos und Kameras sind Massenwaren, Häuser sind Einzelanfertigungen, jedes Haus ist gewissermaßen ein Individuum. Aber Fertighäuser doch nicht, werden Sie vielleicht einwenden. Doch auch Fertighäuser, sage ich, denn: Der Begriff „Fertighaus“ ist irreführend – wir werden uns noch näher damit beschäftigen – er bedeutet nur, das Teilprozesse der Herstellung von der Baustelle in Vorfertigungsbetriebe verlagert werden. Ihr Haus ist nie das Musterhaus, das Sie besichtigt oder im Katalog ausgesucht haben, es wird an Ihre Wünsche bezüglich Grundriss und Ausstattung angepasst – so hoffe ich wenigstens – und notwendigerweise an den konkreten Standort. Es hat möglicherweise einen Keller, der individuell geplant und gebaut werden muss, es muss wie andere Häuser mit Strom, Gas und Wasser versorgt sowie an die Kanalisation angeschlossen werden, wofür an jedem Standort Bedingungen vorliegen, die sich von denen an anderen Standorten unterscheiden. Es leuchtet sofort ein, dass bereits diese wenigen Faktoren zu Unterschieden im Baupreis führen müssen, die eine direkte Vergleichbarkeit erschweren. Tatsächlich werden die Gesamtkosten aber noch von einer Menge anderer gewichtiger Faktoren beeinflusst wie Größe und Quadratmeterpreis des Baugrundstückes, eventuellen Erschließungskosten, Planungskosten, Genehmigungsgebühren usw.

Es gibt einen Wert, mit dem vor allem Immobilienmakler, Projektentwickler und Banken gern hantieren und der prinzipiell durchaus den Charakter eines partiellen Preis-Leistungs-Verhältnisses hat: der Preis je Quadratmeter Wohnfläche - €/m^2 WF (als Preis wird in der Regel die Summe aller Kosten, das heißt Grundstückskosten, Planungskosten, Baukosten und Baunebenkosten angesetzt). Auf den ersten Blick ist dieser Wert so einleuchtend wie etwa der Wert €/KW für Autos. Aber Vorsicht!! Wir wollen das Kriterium ja nutzen, um mit seiner Hilfe verschiedene Objekte realistisch vergleichen zu können. Unter diesem Aspekt müssen wir beim zweiten und dritten Blick wieder einmal feststellen, dass der Teufel im Detail liegt. Hinter dem scheinbar so einfachen Quotienten €/m^2 WF verbirgt sich in Wahrheit der gesamte Kosmos des Hausbaues. Die Erklärung des Kosmos will ich Ihnen ersparen, aber ein paar Aspekte anführen, die meine Behauptung verständlich machen:

Schon der Begriff Wohnfläche ist nicht unproblematisch, denn sie wird nach den verbindlichen Maßgaben der Wohnflächenverordnung ermittelt. Das ist für vermieteten Wohnraum sinnvoll und wichtig, weil damit einheitliche Kriterien für die Festlegung der Miethöhe und deren Vergleich geschaffen werden. Danach dürfen zum Beispiel Räume bzw. Raumbereiche mit einer Höhe unter 2 m (und mindestens 1 m) und unbeheizte Wintergärten nur mit 50 %, Balkone und Terrassen mit 25 bis 50 % ihrer Grundfläche der Wohnfläche zugerechnet werden. Das bedeutet, dass ein gravierender Unterschied zwischen der rechnerischen Wohnfläche und der tatsächlich bewohnbaren Fläche, die den Eigenheimbauer ja in erster Linie interessiert, bestehen kann.

Auf der Preisseite verdeutlichen schon zwei Faktoren die Schwierigkeit, vergleichbare Ergebnisse zu erlangen. Im Preis sind die Grundstückskosten enthalten. Nehmen wir an, es handele sich um zwei tatsächlich identische Häuser, eines steht jedoch auf einem Grundstück mit 400 m^2, das andere auf einem mit 800 m^2. Betrüge der Grundstückspreis in beiden Fällen 120 €/m^2 und die Häuser hätte jeweils 150 m^2 Wohnfläche, so wäre der Preis im Haus mit dem größeren Grundstück um 320 €/m^2WF höher als in dem mit dem kleineren Grundstück. Nehmen wir als zweites Beispiel an, es handele sich wieder um zwei identische Häuser, diesmal auf gleich großen Grundstücken mit gleichen Kosten. Eines der Häuser ist jedoch unterkellert, das andere nicht. Auch dies führt wieder zu stark unterschiedlichen Ergebnissen im Preis je m^2 Wohnfläche, obwohl die Wohnflächen identisch sind! Man könnte sich auch vorstellen, dass im ersten Beispiel das unterkellerte Haus auf dem kleineren Grundstück stünde. Das könnte dann dazu führen, dass sich in beiden Fällen ein sehr ähnlicher Wert für den Preis/m^2 WF ergäbe, obwohl es sich um sehr unterschiedliche Objekte handelte.

Fazit: Das Kriterium €/m^2 Wohnfläche ist für Fachleute der Bau- und Immobilienwirtschaft eine wichtige und bei Kenntnis der konkreten Randbedingungen und Inhalte hilfreiche Planungs- und Steuerungsgröße. Für den Laien ist es kaum durchschaubar und deshalb als Bewertungskriterium nicht geeignet. Gerade deswegen wird es nicht immer, aber auch nicht selten, wortreich und auf Hochglanzpapier eingesetzt, um Objektivität und Transparenz zu suggerieren und Menschen Blütenträume zu verkaufen, die nicht reifen.

Eigentlich, so denke ich, sollte ich Sie nun schon genügend sensibilisiert haben, dass Sie sich, als potenzieller Bauherr, mit meiner Ausgangsthese anfreunden: Von Anfang an ist ein loyaler fachkundiger Beistand für das Unternehmen Hausbau hinzuzuziehen.

Ich will aber so sicher wie möglich gehen, auch die letzten Selbst-ist-der-Mann-Aktivisten, wenn nicht überzeugt, so doch wenigstens nachdenklich gemacht zu haben. Deshalb ist es nötig auf weitere Probleme, und es sind eigentlich die entscheidenden, hinzuweisen, die den Weg zum Eigenheim so riskant und dornenreich machen im Vergleich zu den meisten anderen Anschaffungen. Um das zu erledigen, halte ich es für zweckmäßig, den Versuch zu unternehmen, die neun Arbeitsschritte zum Autokauf, wie ich sie oben formuliert habe, auf den Bau eines Eigenheims anzuwenden.

Also gehen wir es an!